2023年以来，房地产行业面临的挑战依然存在，在各项政策的利好刺激下，市场情绪并未明显好转。
行业整体低迷也影响了头部房企的业绩。上半年，万科的收入和利润有所波动。
万科8月30日晚间发布的2023年半年报显示，今年上半年实现营业收入2008.9亿元，同比下降5.3%；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。由于市场严重程度超出预期，万科的利润也有所下降。
对于上半年的整体业绩，万科总裁朱久生在8月31日的业绩会上表示，公司短期利润有压力，但运营安全完全没有问题。上半年净利润下降主要是结算规模和结算毛利率下降。
房地产行业的现状如何？万科董事会主席郁亮认为，市场仍处于胶着状态。由于房地产销售的低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定的影响，因此很容易反应过度。“我们的判断是，市场显然跌得太厉害了。”
郁亮分享了一组关于住房开工的数据来证明他的观点。
“2021年和2022年，全国商品房新开工面积分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。按照这个下降程度，估计今年住宅新开工面积只有6.6亿平方米，将回到17年前的规模。2006年新开工的房源量就是这个水平。”
对于宽松的楼市政策，郁亮认为，目前政策已经在实施。他希望这些政策能尽快落实到位，促进市场回归健康合理水平，也期待盘活存量等具体措施能尽快出台。相信在各方的努力下，随着经济形势的持续稳定好转和人们对未来预期的稳定，行业迟早会回归健康合理的水平。
万科会如何应对？郁亮表示，房地产市场要脱胎换骨还需要很长时间。“万科对当前市场的看法和态度是，建立最强的底线，有最坚定的信心，尽最大的努力。”
业务持续增长。
相对于持续承压的房地产开发业务，被郁亮称为“学费基本交了”的商业业务依然保持增长，转型发展初见成效。
今年上半年，万科经营业务收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中，物业服务收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住房、商业地产和其他业务收入增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。这些业务板块的增速明显好于房地产业务。
具体到商业业务，万科上半年收入43亿元，同比增长7.3%，其中印度电力管理的商业项目整体出租率进一步提升至94.7%，销售额同比增长28%。
物流业务和房屋租赁业务的收入规模相同。今年上半年，万科物流业务(万伟物流)实现营业收入19.5亿元，同比增长17.0%；租赁住房业务(停车)实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%。
朱久生在业绩会上透露，目前物流业务已经实现盈利，长租公寓业务今年也将实现盈利。
在物流、商业、租房REITs、房地产私募投资基金的推动下，万科的经营性地产正在逐步实现“投、融、建、管”的闭环。房地产进入下半场后，开发、运营、服务并重是行业发展的必然趋势。
万科首席运营官刘晓在业绩会上表示，公募REITs为部分优质资产提供了非常好的退出渠道。目前公司正在推进物流及消费基础设施(印度电力业务)和长租公寓(泊位)等三只公募REITs的发行准备工作。
短期债务压力小
财务上，万科保持了一贯的健康状态，上半年经营性现金净流入18.6亿元，连续14年为正，也是为数不多的可以完全靠自身信用发债的房企。
截至6月底，万科有息负债共计3213.6亿元，同比增长14.7%；短期债务为457亿，较年初下降29%。短期债务的利息负债率降至14.2%，持有的货币资金为1221.8亿元。现金对短期债务的覆盖率为2.7倍，比年初提高了0.6倍，债务的平均期限延长至5年。
虽然有息负债规模增加了，但是是短期偿债。
万科首席财务官韩表示，今年1-8月，万科新发行100亿信用债，同时在开发贷款、经营性物业贷款、保险理赔计划等渠道上保持畅通和灵活。
今年万科在中国新融资的平均成本为3.73%，比22年下降了15个基点。近期发行的中期票据利率为3.07%，融资成本保持在行业较低水平。
近期不断有头部房企出现偿债压力，万科在偿债方面的情况也备受市场关注。
韩介绍，万科今年下半年没有美元债务偿还，2024年将有三笔美元债务到期。按照目前的汇率，总额在110亿左右，公司已经在准备资金偿还债务。主要通过三个方面来筹集资金，一是公司在国外的部分自有资金，二是海外资产的收益，三是用海外银行的贷款再融资。今年8月，获得国家发改委海外融资批文。
在发布中期业绩的同时，万科也宣布终止今年的定增融资计划。对于主动终止的原因，万科董事会秘书朱旭表示，公司股价目前处于低价位，部分机构投资者对低价股发行表示了担忧和不同意见。出于对现有股东权益的保护，万科决定终止定增计划。
万科原计划通过定增募集不超过150亿元。
投资强度增加
在今年的土地市场上，万科明显比去年更加积极。它已经在北京和上海这两个主要的一线城市进行了投资。不仅重回上海公开市场拿地，而且时隔4年后在北京以27.4亿元成功拿地。
因此，万科的投资强度(投资除以公司总销售额)今年也有明显提高。2022年万科投资强度约为22%，今年1-8月维持在28%-29%的水平，但行业成长期基本处于40%-50%的投资水平。
刘晓在业绩会上介绍，今年投资力度的提高是基于公司长期量入为出、保持合理仓位的原则，根据手中的资源和整体仓位布局制定相应的投资策略；另一方面也是适应行业规模下滑，公司销售额下滑的现实。但在投资强度下降的同时，万科更加注重投资的质量，专注于更好的项目。
今年1-8月，万科新收购项目32个，全部位于一二线城市，占比100%。总规划建筑面积449万平方米，权益规划建筑面积267.6万平方米，权益总地价约431.0亿元，新项目平均地价16003元/平方米。
这些项目上半年整体投资赎回率达到93%，年初库存淘汰率也同比上升8个百分点。投资质量的提升和库存去化的加速，推动了万科开发业务结构和质量的提升。
截至期末，万科在建项目和规划项目总建筑面积约10773.6万平方米，其中在建项目建筑面积约7310.7万平方米，土地储备超过1亿平方米。
关于下半年的销售计划，万科联席总裁张海表示，今年下半年万科将推出28个新项目，主要集中在沪、杭、合、成等一二线城市。
不过，张海也提到，自去年以来，万科对新项目的投资更加严格，因此投资利润表现更好。“如果市场信心能够逐步恢复，我们相信经过一段时间的调整，开发运营业务的毛利率将整体稳定良好。”"